Po kilkunastu latach realizacji powierzchni komercyjnych zauważyliśmy, że większość problemów nie wynika z błędów wykonawczych. Największe straty pojawiają się znacznie wcześniej – na etapie planowania inwestycji.
Jako generalny wykonawca realizowaliśmy przebudowy biur o powierzchni od 500 m² do ponad 2000 m², restauracji, lokali usługowych, sklepów w galeriach handlowych oraz wymagających projektów takich jak przebudowa powierzchni w Krzywym Domku w Sopot na nowoczesny Food Hall.
Bez względu na skalę inwestycji najczęściej powtarzają się te same błędy.
To najdroższa oszczędność, jaką może zrobić inwestor.
Niska cena często oznacza brak części robót w ofercie, niedoszacowanie zakresu lub brak odpowiednich zasobów do realizacji projektu.
W praktyce kończy się to licznymi robotami dodatkowymi, opóźnieniami oraz konfliktami podczas realizacji.
Przy inwestycjach komercyjnych należy porównywać nie tylko cenę, ale również doświadczenie wykonawcy, referencje, zakres odpowiedzialności oraz sposób prowadzenia projektu.
W nowoczesnym biurze czy restauracji działa jednocześnie kilka instalacji:
Brak koordynacji prowadzi do kolizji instalacyjnych i konieczności wykonywania kosztownych poprawek.
Najwięcej problemów pojawia się właśnie tam, gdzie kilka ekip pracuje niezależnie od siebie.
To częsty problem w galeriach handlowych oraz biurowcach.
Inwestor zakłada określony zakres prac, jednak po podpisaniu umowy najmu okazuje się, że najemca wymaga dodatkowych instalacji, większej mocy elektrycznej, nowych urządzeń HVAC lub zmian układu funkcjonalnego.
Każda taka zmiana generuje dodatkowe koszty i wydłuża harmonogram.
Dlatego analiza wymagań użytkownika końcowego powinna zostać wykonana jeszcze przed rozpoczęciem prac.
W przypadku powierzchni komercyjnych przepisów przeciwpożarowe są jednym z najważniejszych elementów inwestycji.
Nieprawidłowo wykonane przejścia instalacyjne, niewłaściwe materiały wykończeniowe lub brak wymaganych zabezpieczeń ogniowych mogą skutkować odmową odbioru przez zarządcę obiektu.
W efekcie lokal jest gotowy wizualnie, ale nie może zostać otwarty.
Wielu inwestorów zakłada, że wszystkie materiały są dostępne od ręki.
Tymczasem niektóre elementy wyposażenia, zabudowy stolarskie, drzwi przeciwpożarowe, wykładziny kontraktowe czy elementy instalacji mają terminy dostaw wynoszące od kilku do kilkunastu tygodni.
Brak odpowiedniego planowania może zatrzymać całą inwestycję.
Dokumentacja powykonawcza często jest traktowana jako formalność.
To błąd.
Przy kolejnych przebudowach, serwisach lub awariach dokumentacja pozwala szybko zlokalizować instalacje oraz ograniczyć koszty eksploatacyjne budynku.
Profesjonalna dokumentacja staje się szczególnie ważna przy dużych powierzchniach biurowych przekraczających 1000 m².
Wielu inwestorów próbuje samodzielnie koordynować pracę kilku lub kilkunastu podwykonawców.
W teorii pozwala to zaoszczędzić część kosztów.
W praktyce oznacza konieczność zarządzania harmonogramem, dostawami, odbiorami technicznymi, rozwiązywaniem kolizji oraz odpowiedzialnością za błędy poszczególnych wykonawców.
W przypadku realizacji komercyjnych o wartości kilkuset tysięcy lub kilku milionów złotych brak jednego podmiotu odpowiedzialnego za całość inwestycji jest jednym z największych czynników ryzyka.
Po realizacji dziesiątek projektów obejmujących biura, restauracje, lokale usługowe oraz powierzchnie handlowe wiemy jedno – największe oszczędności nie wynikają z wyboru najtańszej oferty, ale z właściwego przygotowania inwestycji.
Dobrze przeprowadzona przebudowa powierzchni komercyjnej pozwala uniknąć opóźnień, ograniczyć koszty eksploatacji oraz szybciej rozpocząć działalność operacyjną.
To właśnie dlatego doświadczenie generalnego wykonawcy często decyduje o sukcesie całego przedsięwzięcia.
